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长租行业的税收优惠,这次真的来了!

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2021/9/29     浏览次数:    
  近日,央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会提出,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。房地产市场是货币政策决策部门每次开会绕不开的话题,但提出要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”的提法还是很少见的。无疑,此举释放了重要的政策信号,房地产金融环境有望逐步改善。
  当前,房地产市场快速降温,并出现部分房企爆雷风险。我国房地产市场调控的总基调是,在“房住不炒”的前提下,实现“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)目标。但今年下半年以来,房地产市场的成交量快速下滑,国家统计局的数据显示,8月份,商品房销售面积12544.82万平方米,同比下降15.55%,环比下降3.6%。商品房销售额12616.58亿元,同比下降18.71%,环比下降6.5%。
  将8月份的房地产数据与前7个月的房地产数据进行比较,可以更加清楚市场正在出现剧烈变化。1-7月份的商品住宅销售面积同比增长22.7%,两年平均增长7.9%;商品住宅销售额同比增长33.1%,两年平均增长15.6%。
  中秋节期间的楼市成交量比去年同期下降的幅度均在50%左右,有些城市的楼市成交量下滑幅度高达70%。
  楼市的快速下滑已经传递到土地市场。与第一轮集中供地的火热行情相比,第二轮集中供地明显降温。多城出现土地流拍、终止出让、大比例底价成交等现象。截至9月长租行业的税收优惠,这次真的来了! 昨日(7月26日),财政部发布了关于完善住房租赁有关税收政策的公告,这是对6月人大会议关于租赁住房的详细规定。
  公告显示,住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。
  以下为全文:
  为进一步支持住房租赁市场发展,现将有关税收政策公告如下:
  一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
  住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。
  二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。
  三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用第一条、第二条规定的税收政策,具体为:住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房,比照适用第一条规定的增值税政策;企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房,比照适用第二条规定的房产税政策。
  保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
  四、本公告所称住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
  本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为:企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门,可根据租赁市场发展情况,对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
  五、各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门,并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新,共享信息具体内容和共享实现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务部门共同研究确定。
  六、纳税人享受本公告规定的优惠政策,应按规定进行减免税申报,并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。
  七、本公告自2021年10月1日起执行。《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(四)项规定同时废止。
  房东东财务合伙人朱龙海老师指出,需要注意的是第一条一般纳税人可以选择简易计税或一般计税,取决于是否能取得租赁进项。企业可以就单个项目详细测算税负成本选择相应的优惠政策;第三条非居住存量改租赁,业主方房产税成本大大降低,进一步刺激此类土地及房屋的市场供应。第四条对住房租赁企业的认定为向住建部进行开业报告或备案,而非经营范围为租赁。标准也是房源数量和建筑面积两个条件满足其一即可,同时还有50%下调空间。满足此条件的二房东可以考虑转型为公司化运作而非个体。
  总的来说,国家税收政策扶持力度大、方向准,如果第三条能将不动产租赁税率也适当下调,进一步降低运营机构承租成本,则更好。
  房东东创始人全雳指出,本次国家大力在税收层面推动租赁住房,显然利好于长租行业。本次举措,第一是针对规模型,正规型的租赁企业,那些非正规二房东难以受益,第二是对租赁收入进行税收优惠以及对自持物业的房产税进行了优惠。25日,8、9月份集中土拍10城,宅地成交流拍率平均达到28.94%,底价成交地块占比平均高达80.79%;平均溢价率仅为2.98%,显著低于“810土拍新政”中低于15%的要求。甚至长三角的有些热门城市也出现了土地流标现象。
  市场快速下行,引发地方政府出台“限跌令”。下半年以来,已有岳阳、唐山、沈阳、菏泽、昆明、江阴、桂林、株洲、张家口等多地针对开发商打折促销等问题出台新政策,被称为“限跌令”。张家口市要求新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。
  更值得关注的是一些房企违约风险显著增加。WIND数据统计,2021年1-8月,地产债违约率为3.38%,较去年(1.36%)大幅提升,创历史新高。
  根据我们的观察及市场调研资料分析,导致当前房地产市场快速降温的主要原因是多方面的,既有房地产调控政策作用的结果,也与个别房地产龙头企业出现流动性问题有关。
  一是房地产金融调控政策在执行过程中出现层层加码现象。2020年8月份有关部门针对房地产开发企业的财务指标出台了“三线四档”要求,2020年底又对商业银行的房地产金融业务集中度管理提出具体指标要求。这些房地产金融调控政策对遏制房地产开发企业的高负债扩张起到了良好的作用,有利于完善房地产市场的长机制。有关部门在出台“三线四档”政策时,考虑到市场的稳定,对财务数据不达标的房地产开发企业设置了三年过渡期,但此政策在执行过程中出现层层加码现象,财务不达标的企业基本失去了融资能力,出现了一定程度的流动性梗阻。
  二是实施二手房指导价措施,在客观上加剧了楼市的流动性困局。为了遏制部分城市的房价过快上涨,有关部门出台了二手房指导价政策,居民购房申请按揭贷款必须按照指导价进行,降低了居民购房的财务杠杆,对降低房地产金融的风险是有积极意义的。但在出台之初对市场需求的抑制作用是十分显著的,直接表现是市场交易量出现大幅度萎缩。深圳是首先推出二手房指导价格的城市,在出台此项政策后,深圳二手房交易量降到了每月2000套左右,相当于政策出台之前的20%左右。
  二手房指导价措施使得楼市的流动性受到较大的冲击,个别城市的二手房指导价措施对整体的房地产市场影响有限,但如果越来越多的城市开始实施二手房指导价措施,其负面影响是不可忽视的。
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  三是住房信贷环境持续收紧。商业银行为了满足房地产金融集中度的要求,必须对房地产金融业务作适度调整,有些银行分支机构出现了按揭贷款放款慢的现象,停贷范围扩大。根据一线调查,目前重点城市平均房贷放贷周期延长到60多天,放贷周期明显延长。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分银行二手房房贷业务暂停,部分银行已通知客户额度紧张放贷可能需要等至2022年。
  四是大型地产公司的债务违约对房地产市场产生了较大冲击。近两年来,先后有数家大型房地产开发企业出现债务违约事件,典型案例如:泰禾集团(2.蓝光集团等,但这些企业的规模都相对有限,这几家公司的年销售额均在一千亿左右,债务规模也在千亿左右。这些房地产开发企业的债务违约不会对房地产的全局产生大的影响。近几个月来,个别头部地产公司的违约事件对市场产生了巨大的冲击,打破了金融机构对房地产龙头企业的信仰,表现为房地产开发企业的融资更加困难,事实上形成了房地产金融的紧缩效应。
  综合上述分析,我们预判房地产政策调控有望出现调整。但此次政策调整将不同于以往,将是在坚守“房住不炒”前提下,以“三稳”为目标的结构性调整。具体方向为,或许会更多聚焦于满足房企和真实住房需求的贷款需求,加大对住房租赁市场的金融支持,鼓励地方政府进一步完善土拍规则等。
  央行报告再提差别化住房信贷政策。9月3日,央行在《中国金融稳定报告》中提出,坚持“房住不炒”定位,实施差别化住房信贷政策,支持合理自住购房需求,坚决遏制投机炒房行为。这一表述或意味着央行后续将更重视支持合理自住购房需求,避免过严调控政策对刚需和改善购房者的影响。
  加快按揭到款的放款速度是易操作的措施。不久前央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,提出明年上半年计划投放的部分贷款,或将提前到今年下半年投放,以此对冲近期信贷增速下滑趋势。但同时强调,要加强预期管理和引导,不向房地产市场发出错误信号。因此,为避免市场过度解读,此次政策调整也许会通过窗口指导等其他方式进行。
  其次,建议以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,因城施策,发挥地方政府在维护房地产市场稳定中的积极作用,在坚持“房住不炒”前提下鼓励地方政府采取适度措施活跃市场。对于出台二手房指导价政策要慎之又慎,对于已经出台二手房指导价政策的城市可考虑根据市场实际运行情况进行适度调整,拟出台二手房指导价的城市或可以考虑暂缓。

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